Obligatie VGP 2019: analyse en koopwaardigheid

Vastgoedgroep VGP brengt een nieuwe obligatie voor particuliere beleggers uit. Wij analyseren of deze obligatie voor u interessant is of niet.

De obligatie biedt obligatie een bruto coupon van 2,75% en een looptijd van 3 jaar en 4 maanden. De uitgifteprijs bedraagt 100,75%. Met een RV van 30% komt het netto rendement op 1,693%.

De inschrijfperiode voor deze obligatie bedraagt wellicht slechts één dag (vrijdag 22 november), dus moet je er snel bij zijn mocht je deze willen aankopen. Wil je in het vervolg als eerste op de hoogte zijn van onze analyses van nieuwe obligaties, volg dan onze blog door je op deze pagina in te schrijven.

VGP – Het bedrijf

VGP is een op logistiek vastgoed gerichte Europese groep gespecialiseerd in de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van logistiek vastgoed, d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke doeleinden en lichte industriële activiteiten.

De groep is actief in Nederland, Oostenrijk, Italië en Portugal, maar Duitsland zal wellicht de belangrijkste markt voor de Groep blijven.

VGP werk via twee 50:50 joint ventures samen met Allianz Real Estate. Zoals we dadelijk zullen zien, is dit een belangrijk feit voor deze obligatie uitgifte.

VGP – Financieel

VGP heeft geen financiële rating waarop we kunnen terugvallen om de kredietwaardigheid van het bedrijf te kennen. We bekijken daarom een aantal financiële ratio’s die voor obligatiehouders van groot belang zijn.

In de infofiche vinden we de zgn. gearing ratio, wat neerkomt op de verhouding tussen de totale schuld en het eigen vermogen en de passiva. Dat geeft zo een beetje een idee of de schulden kunnen terugbetaald worden indien het bedrijf geliquideerd zou worden.

De gearing ratio van VGP bedraagt dit ogenblik 39,8% en dat is een relatief aanvaardbaar percentage. Door deze obligatie uitgifte zal dit percentage per definitie wel gaan stijgen. Gezien de schulden van de groep de afgelopen jaren steeds verder gestegen zijn, zou de gearing ratio in de toekomst wel eens kunnen oplopen richting 45% of meer.

We bekijken ook de schuldgraad (= nettoschuld / brutowinst). Deze verhouding levert een getal op, dat in feite aangeeft hoeveel jaar het bedrijf zou nodig hebben om zijn schulden af te betalen met de gemaakte winsten.

VPG publiceert zelf geen schuldgraad, dus proberen we deze zelf met de beschikbare cijfers uit de prospectus te berekenen (dit is geen evidentie en dus kunnen we de correctheid hiervan niet garanderen). De berekende schuldgraad ligt in de buurt van 8, wat toch wel een erg hoog getal is

Analyse van de obligatie

De obligatie is feitelijk achtergesteld t.o.v. de verzekerde schulden van VGP en haar dochterondernemingen. Bovendien is ze structureel achtergesteld aan de aanzienlijke schulden van de Joint Ventures.

Wat betekent dit nu? Stel dat er ergens iets verkeerd gaat met VGP of één van de bedrijven van de joint venture, en het bedrijf kan zijn schulden niet meer terug betalen. Omdat de obligatie feitelijk en structureel is achtergesteld, loop jij een grote kans om hier slachtoffer van te worden. De kans is dan erg groot dat je een deel van je kapitaal niet meer terug ziet.

Het risico op een achtergestelde obligatie is dus heel wat groter dan bij een normale obligatie.

Persoonlijk ben ik van mening dat achtergestelde obligaties niet thuis horen in de portefeuille van een goede huisvader/moeder. Het risico is gewoonweg veel te groot t.o.v. de kleine vergoeding die je voor dit risico krijgt.

KBC geeft in haar infofiche deze obligatie een productscore van 6 op een schaal van 7. Dat is hetzelfde risico dat KBC bijvoorbeeld toekent aan pure aandelenfondsen en enkel geschikt voor beleggers met een zeer dynamisch risicoprofiel, en dat wil toch wel wat zeggen.

Ik vraag me af of er beleggers bestaan met een zeer dynamisch risicoprofiel én die tevreden zijn met een rendement van 1,693%.  M.a.w. waarom zou het doelpubliek voor deze obligatie in dit product geïnteresseerd zijn?

Toch koester ik geen illusies: wanhopig op zoek naar enig rendement, zullen beleggers zoals steeds massaal aanschuiven om een stukje te pakken te krijgen en de obligatie zal vrijwel zeker op vrijdag volledig zijn uitverkocht.

Praktische details

ISIN code: BE0002677582

Maximaal uitgiftebedrag: 150 miljoen euro

Start intekenen: vrijdag 22 november 2019

Uitgiftedatum: 2 december 2019

Eindvervaldag: 2 april 2023

 

©Carl De Ridder (@RoboKat_MK)