Obligatie Immobel 2019 – analyse

Vastgoedontwikkelaar Immobel brengt een nieuwe obligatie uit. Wij analyseren of deze obligatie voor u interessant is.

De obligatie van Immobel heeft een bruto coupon van 3,00% en heeft een looptijd van 7,5 jaar. Het netto actuarieel rendement is 1,831%.

De inschrijfperiode voor deze obligatie bedraagt wellicht slechts één dag (vrijdag 4 oktober), dus moet je er snel bij zijn mocht je deze willen aankopen. Wil je als eerste op de hoogte zijn van onze analyses van nieuwe obligaties, volg dan onze blog door je op deze pagina in te schrijven.

Immobel – het bedrijf

Immobel is de moedermaatschappij van een groep die grote vastgoedprojecten ontwikkelt in de kantoor-, residentiële, landbank- en “leisure”vastgoedsegmenten in België, Luxemburg, Frankrijk, Polen, Spanje en Duitsland.

Immobel is beursgenoteerd en is de grootste beursgenoteerde Belgische vastgoedontwikkelaar wat betreft marktkapitalisatie.

Immobel – financieel

Immobel heeft geen financiële rating waarop we kunnen terugvallen om de kredietwaardigheid van het bedrijf te kennen. We bekijken daarom een aantal financiële ratio’s die voor obligatiehouders van groot belang zijn.

We berekenen de schuldgraad (= netto schuld/eigen vermogen) en komen op 117%. Dat is relatief hoog, doch niet dramatisch.

We hanteren ook een tweede kerngetal, de schuldratio. We definiëren de schuldratio als nettoschuld/EBITDA. EBITDA is een lelijke afkorting voor een begrip dat ruwweg overeenkomt met brutowinst, dus mag je de formule (min of meer) zien als nettoschuld/brutowinst.

Deze verhouding levert een getal op, dat in feite aangeeft hoeveel jaar het bedrijf zou nodig hebben om zijn schulden af te betalen met de gemaakte winsten. Hoe lager, hoe beter. Banken hanteren vaak zelf deze ratio om te beoordelen of ze aan een bedrijf nog nieuwe leningen toestaan. Ze hanteren dan bijvoorbeeld een maximum van 3,25.

De schuldratio bedraagt 4,12 in 2019, terwijl wordt verwacht dat deze zal dalen naar 3,82 in 2020.

Conclusie: de schuldgraad en schuldratio zijn aan de hoge kant, wat tot voorzichtigheid aanmaant. De winsten van het bedrijf gaan echter in stijgende lijn en de meeste analisten hanteren een aankoopadvies voor het aandeel, wat dan toch weer wat geruststellend lijkt.

Analyse van de obligatie

In tegenstelling tot tal van recente obligaties, is deze uitgifte niet-achtergesteld. Dit maakt de obligatie een stuk veiliger dan haar achtergestelde soortgenoten. De obligatie wordt echter niet gewaarborgd door garanten.

Zoals hierboven is aangegeven, zijn de schulden van het bedrijf vrij hoog. Het bedrijf is winstgevend en lijkt voldoende financieel gezond. Belfius kleeft op deze obligatie een risiconiveau “comfort”, wat betekent dat ze het risico vrij laag inschatten.

Het netto rendement van de obligatie is iets lager dan wat je qua inflatie kan verwachten in de komende jaren. In normale tijden zou je dus nooit in zo’n obligatie beleggen, doch we leven niet in normale tijden. Het rendement is de context van de huidige financiële repressie wel aanvaardbaar t.o.v. het risico.

Opmerkelijk: het bruto dividend van het Immobel aandeel bedroeg 4,80% in 2018 en zou 3,83% bedragen in 2019. Dat is veel aantrekkelijker dan de obligatie. Uiteraard loopt de aandeelhouder veel meer risico dan de obligatiehouder.

Opgelet voor de kosten van je effectenrekening.

Belfius is één van de uitgevende banken voor deze obligatie. Belfius vraagt een jaarlijkse kost van 0,1452%, met een minimum van 3,025 euro om een obligatie op een effectenrekening te bewaren.

Dat lijkt weinig, maar kan ook een probleem zijn. Dit is immers een heel kleine uitgifte. Indien de vraag groot is, dan is de kans ook groot dat je minder obligaties te pakken krijgt dan gevraagd.

Stel dat je zo eindigt met slecht één obligatie van 1.000 euro. Daarop betaal je dan de jaarlijkse minimumkost voor de bewaring en dat komt neer op een kost van 0,3025% op jaarbasis. In dat geval wordt je netto rendement een flink stuk uitgehold.

Inschrijven in die context doe je dus best niet voor kleine bedragen enerzijds, hoewel je wegens de hoge schuldgraad van Immobel toch best niet voor al te grote bedragen belegt.

Praktische details

ISIN code: BE0002671528

Bruto Coupon: 3,00%

Uitgifteprijs 101,875

Start datum: 14 oktober 2019

Eindvervaldag 14 april 2027

De inschrijvingperiode start op 4 oktober 2019 en zal hoogst waarschijnlijk op die dag al afgesloten worden. Indien de vraag groter is dan het aanbod, zal je minder eenheden krijgen dan je hebt gevraagd.

De obligatie wordt aangeboden via Belfius en BNP Paribas.

(© Carl De Ridder – @Robokat_MK)