Strategie

Is de vastgoedsector momenteel een koopje?

Collega Marc publiceerde een artikel over de GOGI score van vastgoedfondsen. De gehele vastgoedsector zit in een correctie, en krijgt dan ook een SPREAD score in GOGI Invers.

Betekent dit nu dat het interessant is om in deze vastgoedfondsen te investeren?

We moeten je teleurstellen: de GOGI score zegt nooit iets over de opportuniteit om in een bepaald soort fondsen te investeren. Die beslissing moet je op basis van andere, inhoudelijke elementen nemen. Wie blindelings enkel op de cijfers vertrouwt, zou wel eens voor grote verrassingen komen te staan.

Een sector in problemen

Vastgoed is valt uiteen in een aantal sectoren: kantoren, woningen, rusthuizen, winkels en magazijnen.

De markt van het winkelvastgoed staat al een aantal jaren onder druk wegens de toenemende concurrentie van de e-commerce. Tijdens de verschillende lockdowns heeft de consument meer dan ooit het gemak van online bestellen ontdekt en wellicht zal dat voor een groot deel zo blijven nadat COVID enkel nog een nare herinnering is. De toestand qua leegstaande winkelpanden zal dus enkel nog erger worden naarmate e-commerce een groter marktaandeel verwerft.

Slecht nieuws dus voor winkelvastgoed. En wat met de andere bedrijven en zelfstandigen waar er een grote faillissementsgolf wordt verwacht? We denken aan sectoren zoals reizen, café’s, restaurants, amusement, … Ook die panden komen dan leeg te staan.

Ook het kantoorvastgoed staat er niet zo goed voor. Corona heeft het thuiswerken in een grote versnelling gebracht. Bedrijven hebben op korte termijn grote investeringen gedaan om massaal thuiswerken mogelijk te maken. Post COVID zal het thuiswerken voor een stuk behouden blijven. Want vele bedrijven zijn nu al plannen aan het maken om hun kantoorruimtes kleiner te maken. En werknemers verwachten dat ze voor een deel ook van thuis uit kunnen blijven werken. Dit is geen goed nieuws voor kantoor vastgoed.

De overige vastgoedsectoren staan er wellicht iets beter voor. Toch is de kans groot dat die de laatste jaren wat overgewaardeerd zijn geraakt.

What goes down, must come up?

Beginnende beleggers gaan vaak uit van het idee dat aandelensectoren die fel gedaald zijn, vroeg of laat terug zullen opveren. Dat is in vele gevallen zo, maar niet altijd.

Aandelen in firma’s die paardenkoetsen maakten, zijn begin de jaren 1900 definitief waardeloos geworden. Er waren wel een beperkt aantal firma’s zichzelf heruitvonden en auto’s gingen bouwen, zoals het merk Studebaker. De rest is gewoon verdwenen.

Er bestaat dus zoiets als een definitieve waarde vernietiging in aandelen. Niet alle sectoren die gedaald zijn, zullen dit verlies terug goed maken. Vaak is dat het gevolg van een fundamentele verandering in de maatschappij.

Vele aandelen zijn na de corona-crash van 2020 snel terug opgeveerd en staan nu zelfs op hun allerhoogste punt ooit. We zien dat herstel nauwelijks in de vastgoedsector. Hier is dus iets aan de hand dat je niet mag negeren.

De kans bestaat dat een (beperkt) deel van de waarde vernietiging definitief is. Vooral indien blijkt dat onze wereld fundamenteel veranderd is na Corona. Beleggen in vastgoedfondsen omdat die gecorrigeerd zijn is dus allerminst een evidentie.

GOGI is geen sectiecriterium voor fondsen

Dit voorbeeld toont mooi aan dat GOGI geen criterium is om te kiezen in welke fondens of sectoren je gaat beleggen. Die keuze maakt je deels op basis van een inhoudelijke appreciatie, deels gesteund door cijfersmateriaal zoals in onze screening.

Pas als je die keuze gemaakt hebt, kan GOGI en GOGI Invers een nuttig instrument zijn om te kijken of het een slecht moment is om in te stappen of niet. Een GOGI Invers SPREAD is dus geen signaal dat je zomaar wat mag kopen.

Carl De Ridder (@robokat_mk)

8 reacties

  1. Ik heb ook al verschillende malen aangekaart dat de selectie en de aankoop van fondsen twee totaal verschillende zaken zijn. Normaal komt eerst de selectie en dan zien of het opportuun is om aan te kopen.
    Van de fondsmanagers hoor ik overal dat ze selecteren en die ondernemingen aan hun shortlist toevoegen. Op het moment dat de prijs gunstig is, “slaan ze dan toe”.

    Like

    1. Het zou interessant zijn om de recente evoluties van die vastgoedfondsen te vergelijken met een indexfonds (als die bestaan). Hebben de fondsmanagers tijdig gereageerd en kunnen ze een sneller herstel inzetten dan die indexfondsen. Indien niet, dan is hun meerwaarde nihil.

      Like

  2. De tijd van de paardenkoetsen hebben de meesten onder ons niet meer meegemaakt. Wat we wel allemaal nog kennen, is de stopzetting van de gloeilampenafdeling bij Philips uit Nederland. Mag ik zeggen dat ze daar nog heel hard aan t werken zijn om zichzelf weer heruit te vinden.

    Like

  3. Zeer interessante analyse. Beleggen blijft hoe dan ook altijd wat gokken. Alle beschikbare tools ten spijt zoals o.a.GOGI dienen om de gokfactor zoveel mogelijk in te tomen. “Lees de bijsluiter over risico’s en bijwerkingen en vraag … “

    Like

  4. Ik kan begrijpen dat je GOGI niet mag/kan gebruiken om te bepalen wat je koopt, maar wel wanneer je koopt. Had ik al begrepen. Maar over vastgoed in het algemeen ben ik toch niet zo negatief als hierboven beschreven. Akkoord dat winkelpanden en kantoren nu wat minder in trek zijn maar de zorgsector en woningen blijven toch in trek. Moet de fondsbeheerder hierop niet anticiperen?

    Like

    1. De fondsbeheerders zullen inderdaad moeten bijsturen naar de sectoren die meer groeikansen bieden. Maar daarbij moeten ze de zwakkere sectoren verkopen tegen lagere prijzen omdat iedereen tegelijk de uitgang zoekt. Voorlopig zien we dus niet het herstel dat de globale aandelenmarkt heeft vertoond. Zijn die fondsen nu echt ondergewaardeerd of niet?

      Like

    2. Ik kan verkeerd zijn maar ik meen dat alle vastgoed last heeft van de lage intrestvoeten. Die bepalen de prijs.
      De eigenaars van vastgoed “leven” van de huuropbrengsten. Als de huurder echter merkt dat hij/zij met dezelfde uitgave (of zelfs goedkoper) het eigendom kan aankopen dan is de beslissing snel genomen.
      Ofwel wordt het eigendom gekocht ofwel wordt de eigenaar onder druk gezet om de huur te verlagen…

      Like

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

Deze site gebruikt Akismet om spam te bestrijden. Ontdek hoe de data van je reactie verwerkt wordt.

%d bloggers liken dit: