Eén van onze lezers vroeg mij om de volgende drie vastgoedfondsen eens door de screeningmolen te draaien. (Zoiets doen we met veel plezier.)
Waarschijnlijk omdat vastgoed nog al eens als een alternatief of een aanvulling in een portefeuille wordt aangeraden. Helemaal foutief is dat niet, maar je dient daar toch mee op te passen want er zijn wel correlaties met andere beleggingen. We hebben daar al eens in het verleden over geschreven: op 24 oktober 2019 kreeg je van mij al eens een screening van zulke fondsen. Die cijfers zijn zeker nog vergelijkbaar met de deze. Immers, de fondsen van KBC zaten daar toen nog niet bij.
Hier de cijfers van de KBC-fondsen:
Deze KBC-fondsen en die vorige zijn niet allemaal hetzelfde: sommige fondsen beleggen enkel in vastgoed (zoals deze van KBC meen ik te mogen schrijven – ik heb geen contact gehad met de beheerder…) maar sommigen gaan ook in infrastructuurwerken (spoorwegen, luchthavens, telefoonnetwerken,… ). Dat opzoeken en de selectie daarvan laat ik aan jou over.
Als we dan naar de cijfers kijken, dan stellen we vast dat Immo Europa een hogere mediaan neerzet, maar dat Immo Belgium een betere MPQbis-score krijgt. De reden: Europa is hier duidelijk veel volatieler en wordt daar in onze score op afgestraft. Kijk maar eens naar de minima en de maxima. Ook PERC1 geeft aan dat je meer kans op een positief resultaat krijgt met dat Belgisch vastgoedfonds. De defensieve beleggers moeten daar zeker rekening mee houden. Diegenen die toch gaan voor het hogere rendement: Hoe volatieler een fonds, hoe belangrijker het instapmoment wordt.
Over dat instapmoment: hier de grafiek van de GOGIscore:
Kan het duidelijker zijn dat ik op dit moment NIET zou instappen. Alle drie hebben ze een duidelijke STOP. Kan je ook morgen zien in de update van de GOGIscore.
Deze grafiek toont, zoals bij quasi alle soortgelijke fondsengrafieken, dat de rendementen in een dalende trend zitten en dat die daling waarschijnlijk nog niet op zijn einde loopt ( = de Mediaan van de laatste 60 berekeningen positioneert zich onder de mediaanL120.
Ik heb ook niet nagekeken waar je deze fondsen kan aankopen. Als je het bij de grootbank zelf koopt, let dan zeker op de kleintjes. Instapkosten en beheerskosten (als die er zijn ?) ben ik niet gaan opzoeken.
Afsluiter:
Niettegenstaande alle voordelen die men ons probeert aan te praten voor deze alternatieven, vind ik persoonlijk dat nu echt geen “Eureka-moment”.
Maar jullie bedenken zijn allemaal zeer welkom !
MijnPortefeuille.be 
Collega Marc heeft er voor gekozen om met de screeningcijfers voortaan vanaf 2010 te werken. Spijtig genoeg worden hierdoor de echte risico’s die met deze fondsen gepaard gaan absoluut niet duidelijk.
Als we als voorbeeld het KBC Select Immo Europe fonds nemen, dan kende dit tussen maart 2007 en maart 2009 een verlies van -80%. Je leest het goed, 4/5de van de waarde ging toen verloren. Dit verlies is pas in december 2019 goedgemaakt.
Dit zien we wel vaker met sector fondsen: ze kunnen sterk stijgen, maar nog veel sterker dalen. En dan duurt het soms 10 jaar om zo’n verlies goed te maken.
LikeLike
Ik moet inderdaad keuzes maken: ofwel ga je, als dat kan, heel ver terug in de tijd en dan loop je de kans als reactie te krijgen dat die cijfers achterhaald zijn. Ofwel ga je fondsen vergelijken waarvan het ene 2008 heeft meegemaakt en het andere niet en alzo bevoordeeld wordt. Ofwel kan je soms fondsen niet in de vergelijking opnemen omdat ze gewoon te jong zijn.
Ik neem nu de cijfers vanaf 2010, maar zelfs dan zie je onmiddellijk aan de RISK-factor dat sommige fondsen erg volatiel zijn. Zo blijkt nog maar eens dat de eigenschappen van een fonds in onze screening volledig belicht worden.
LikeLike
Beste,
Kan u dit fonds ook eens bekijken, volgens mij is dit minder volatiel.
Eind 2018 is dit niet zoveel teruggevallen.
BNPP Pacific Real Estate Sec.C EUR/ LU0823443220
LikeLike
Genoteerd.
LikeLike
Ik moet je teleurstellen: qua rendement doen de 3 fondsen van KBC het beter: hier is het mediaanrendement slecht 5% met een RISK-factor die dan ook nog hoger is (98)…
Merk je nu waarom de banken die jaarrendementen blijven publiceren: daar kunnen ze jou mee wijsmaken wat ze willen. Onmogelijk om met die cijfers een oordeel over een fonds te vellen.
LikeLike